Saksbehandlingsregler

Før man setter i gang med bygging av bolig, må man søke kommunen om tillatelse.

Publisert: 01.05.2005 13:31

Alle tiltak som er søknadspliktige etter Plan- og bygningsloven paragraf 93 må kommunen godkjenne. Bygging av bolig vil være et slikt søknadspliktig tiltak. Det er i utgangspunktet profesjonelle aktører som kan være ansvarlig søker, dvs at du som forbruker må ta kontakt med en arkitekt, byggmester, entreprenør eller ferdighusfirma.

Det er fortsatt mulig å være selvbygger, også i forhold til bygningsmyndighetene. Noen velger å kjøpe ferdig bygde hus eller leiligheter, mens andre vil være byggherre selv. Det er grunn til å vurdere nøye hva en selv har av kunnskap og kapasitet for å være byggherre selv. Dette er en av de viktigste avgjørelsene du tar når du vil ha nytt hus. Husbygging og huskjøp er ofte den største økonomiske disposisjonen som gjøres i løpet av livet, og den gjøres sjelden mange ganger.

Ansvarlig søker har ansvaret for at søknaden inneholder alle relevante opplysninger. Det er også ansvarlig søker som har ansvaret for å sende ut nabovarsel til naboer og gjenboere. Søkeren kan ta hensyn til eventuelle merknader fra disse, og skal uansett redegjøre for og i hvilken grad bemerkningene er tatt hensyn til i søknaden.

Ansvarlig søker må også søke om ansvarsrett for seg selv og formidle slike søknader for de andre ansvarlige for prosjektering og utførelse og kontrollen av disse.

Dersom et foretak som søker om ansvarsrett har en sentral godkjenning for ansvarsrett, skal denne normalt legges til grunn av kommunen. Uten sentral godkjenning må kommunen vurdere om foretaket har nødvendig kompetanse og organisering for å få ansvarsrett i byggesaken.

Opplysninger om foretak som har sentral godkjenning finner du hos Statens bygningstekniske etat

Enkelte mindre tiltak trenger man ikke søke om tillatelse for å gjennomføre (SAK kap II). Andre tiltak er det tilstrekkelig kun å sende melding til kommunen. Dette gjelder f. eks mindre tilbygg på bolig. Ta kontakt med kommunen for å finne ut om ditt planlagte tiltak krever søknad eller om det er tilstrekkelig med melding (SAK kap III.)

Blanketter for meldinger om mindre tiltak finner du i Byggsøk, som også administreres fra Statens bygningstekniske etat.

Samme sted finner du også skjemaer (blanketter) for søknader, men som nevnt vil du ofte være avhengig av en ansvarlig søker, selv om du skulle få være selvbygger og stå som ansvarlig for selve byggingen selv.

Forhåndskonferanse

Før innsendelse av søknad kan du som tiltakshaver kreve at det avholdes en forhåndskonferanse, hvor man møter bygningsetaten og eventuelt andre berørte instanser, og der du kan møte sammen med ansvarlig søker. Formålet med forhåndskonferansen er å avklare rammeforutsetningene for tiltaket i forkant av både prosjektering og saksbehandling: regelverksrammer i planer og kommunale vedtekter, og omfang av dokumentasjon og tidsrammer for saksbehandlingen.

En anmodning om avholdelse av forhåndskonferanse bør være skriftlig. Forhåndskonferansen skal avholdes innen 2 uker, og det skal føres referat fra møtet, selv om det ikke kan avtales noe konkret eller påbegynnes noe saksbehandling i møtet.

Behandling av søknaden - tillatelse

Saksbehandling kan deles inn i tre typer, avhengig av tiltakets og søknadens art. Tiltakshaver og søker bør selv tenke gjennom og ta stilling til hvilken type saksbehandling vedkommende ser seg mest tjent med å be om. Søknader som saksbehandlingsmessig er enkle (enkle tiltak) har tre ukers behandlingsfrist. Vanlige søknader i ett trinn skal behandles innen tolv uker.

Enkle tiltak: De fleste småhussøknader bør benytte denne sakstypen. Forutsetning er bl.a at naboene har samtykket skriftlig, tiltaket kan gjennomføres uten tillatelse fra andre myndigheter, at søknadsdokumentasjonen er korrekt og komplett og at tiltaket er i samsvar med plan og regelverket forøvrig, jfr pbl paragraf 95b. Søknad om enkle tiltak skal avgjøres innen tre uker.

Ett-trinns saksbehandling: En komplett byggesøknad, (inkl søknader om alle ansvarsretter) kan behandles i ett trinn. Hvis søknaden kan godkjennes, vil saksbehandlingen ende i en igangsettingstillatelse. Søknaden må inneholde all relevant informasjon, jfr saksbehandlingsforskriften § 19. De fleste byggesaker behandles i ett trinn. Slike vanlige byggesaker skal avgjøres innen tolv uker.

Trinnvis saksbehandling: Særlig aktuelt ved større og kompliserte tiltak eller ved mindre tiltak hvor det er uavklarte forhold.

Trinn 1: Rammetillatelse er en godkjenning av tiltakets ytre rammer. Det er kun nødvendig å ha et ansvarlig foretak i søkerrollen. Selve prosjekteringen trenger ikke være påbegynt.

Trinn 2: Igangsettelsetillatelse gis når prosjekteringen er gjort og kontrollert, når ansvarlige for prosjektering og utførelse og kontroll av disse er godkjent og når eventuelle betingelser som er stilt i rammetillatelsen er oppfylt. Dette gir rett til å starte selve arbeidet.

Et tiltak kan deles ytterligere opp, ved at det kan gis igangsettelsestillatelse for selvstendige deler av arbeidet, men det er lite praktisk ved vanlig bygging av en bolig.

ByggSøk-bygning er et system på Internett for utforming og innsending av byggesøknader og meldinger til kommunen. Ved å bruke ByggSøk-bygning blir søker ledet gjennom en tilpasset prosess, det gis veiledning underveis i utfyllingen og systemet gir tilbakemelding ved mangler i søknaden. Melding og søknad utfylt i ByggSøk-bygning kan sendes elektronisk til kommuner som tilbyr elektronisk mottak. Dersom kommunen ikke har tilrettelagt for elektronisk mottak, kan søknaden/meldingen skrives ut og sendes per post.

ByggSøk-bygning gir mulighet for lagring og gjenbruk av informasjon. Noen kommuner tilbyr også en kartløsning via ByggSøk-bygning, noe som gjør det raskt og enkelt å fylle ut plan- og eiendomsinformasjon og nabolister.

ByggSøk-bygning er gratis å bruke og er tilgjengelig for alle med Internett, 24 timer i døgnet, 7 dager i uka.Tips: Undersøk hjemmesiden til din kommune eller Byggsøk for å se om din kommune kan ta imot søknader elektronisk.

Behandling av søknaden, tidsfrister

Søknad skal behandles og avgjøres senest innen 12 uker etter at fullstendig søknad er kommet inn. Dersom saken ikke er behandlet innen denne fristen, reduseres saksbehandlingsgebyret med 25 % for hver uke som går etter 12-ukers-fristens utløp, jfr SAK § 23.

For komplette søknader der det ikke foreligger naboklager – såkalt ”enkle tiltak” er fristen for behandling 3 uker. Dersom saken ikke er behandlet innen fristen, regnes tillatelse for å være gitt. Det er utbyggeren som har risikoen for at søknaden er komplett og at tiltaket er i tråd med plan og regelverket forøvrig dvs at forutsetningene for ”enkelt tiltak” virkelig er innfridd.

Behandling av søknaden, gebyrer

Kommunene fastsetter selv gebyr for behandling av byggesaker. Generelt gjelder det et selvkostprinsipp, det vil si at kommunene ikke skal kunne tjene på gebyrene, men dekke kostnadene til saksbehandling, tilsyn og annet arbeid i f m byggesaker.

Behandling av søknaden, dispensasjon

For tiltak som ikke oppfyller krav stilt i plan- og bygningsloven, kan det gis dispensasjon i to tilfeller:

• Plan- og bygningsloven paragraf 7, dersom særlige grunner foreligger. Det skal vanligvis en god del til for å få dispensasjon.
• Plan- og bygningsloven paragraf 88 gir hjemmel for å dispensere fra bygningstekniske krav når det gjelder tiltak som omfatter endring, reparasjon eller bruksendring av bestående byggverk, jfr pbl § 87. I noen saker kan det være umulig å innfri dagens tekniske krav, og da trengs det ingen særlig grunn for å dispensere.

Behandling av søknaden, avslag

Dersom søknaden ikke er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, og det ikke foreligger grunnlag for å gi dispensasjon, vil søknaden bli avslått.

Behandling av søknaden, klage

For at en klage skal tas til behandling må tre vilkår være oppfylt:

• Klagen må angi hvilken endring som ønskes i forhold til det vedtaket som påklages.
• Klagefristen må være overholdt. Fristen for å klage er tre uker fra underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part.
• Den som klager må ha rettslig klageinteresse. I kravet om rettslig klageinteresse ligger at den som klager må ha en viss praktisk tilknyting til saken. Vilkårene byr sjelden på problemer for en som får avslag på å få bygge sin egen bolig, pass bare på å overholde fristen, selv om det også kan søkes om å få behandlet en klage som eventuelt kommer for sent. Klageinstans er Fylkesmannen i ditt fylke, men klagen sendes til kommunen som kan ta klagen til følge eller forbereder klagesaken og sender den til fylkesmannen.

2. Under bygging

Under byggingen skal det føres kontroll og tilsyn med at tiltaket blir gjennomført i samsvar med tillatelsen og bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.

Kontroll utføres enten ved dokumentert egenkontroll eller ved uavhengig kontrollforetak. Kontrollformen skal godkjennes av kommunen. Ansvarlig søker skal påse at det utarbeides en kontrollplan. Hensikten med kontrollen er å sikre at tiltaket blir utført i samsvar med tillatelsen og bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, dvs at bygget holder seg innenfor lovlige rammer i søknaden og ikke minst at kvaliteten på bygget blir bra.

Kommunen kan til enhver tid føre tilsyn, enten ved å sjekke at det ansvarlige foretaket innfrir kravene til å stå ansvarlig eller ved å inspisere tiltaket og påse at kontrollplanen følges og at tiltaket blir i samsvar med tillatelsen, tekniske krav og regelverket forøvrig. Dersom det oppdages vesentlig svikt i prosjekteringen, utførelsen eller kontrollen, kan kommunen gi pålegg om det som finnes nødvendig.

3. Når byggingen er ferdig

Når et tiltak etter pbl. paragraf 93 er ferdig i henhold til tillatelse gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, skal kontrollansvarlige foreta sluttkontroll (pbl. paragraf 99). Finner kontrollansvarlige å kunne anbefale ferdigattest skal han skrive ut en kontrollerklæring hvor det bekreftes at tiltaket er utført i samsvar med tillatelsen, og at det foreligger dokumentasjon på at kontrollen er gjennomført i samsvar med godkjent kontrollplan. Ut fra den innsendte dokumentasjon skal kommunen vurdere om vilkårene for å gi ferdigattest er tilstede. Kommunen har plikt til å utferdige ferdigattest når vilkårene for det er innfridd. Kommunens avgjørelse om utferdigelse av ferdigattest er et enkeltvedtak som kan påklages av parter og andre med rettslig klageinteresse (jfr. forvaltningslovens § 28). Tiltakshaver er part og vil derfor ha klagerett over å ikke kunne ta tiltaket i bruk. Naboer anses derimot ikke å ha klagerett. Kommunens vurdering er kun avgrenset til at kontrollerklæringen er i orden og i samsvar med godkjent kontrollplan. Finnes det mangler av mindre vesentlig betydning, kan midlertidig brukstillatelse gis når kommunen finner det ubetenkelig, se pbl. paragraf 99 nr 2. Manglene må ikke ha særlig betydning for sikkerhet eller helse for personer som bruker tiltaket/byggverket. Noen slike mangler kan imidlertid avhjelpes midlertidig slik at fare ikke oppstår. Et eksempel på dette kan være solid fysisk avstenging av dør mot manglende veranda. Forhold som reduserer brannsikkerheten for personer anses som vesentlig mangel, og vil normalt utelukke midlertidig brukstillatelse for byggverket eller aktuell del av det. Dette kan f.eks. gjelde ved manglende vanntilførsel til sprinkleranlegg eller manglende merking av rømningsveier. Ved midlertidig brukstillatelse skal mangler rettes innen en frist som settes av kommunen, se pbl. paragraf 99 nr 2. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at manglene blir rettet. Midlertidig brukstillatelse forutsetter derved at det gjøres avtale med ansvarlig utførende om når eventuelle feil eller mangler skal utbedres og kontrolleres. Ansvarlig utførende bør derfor være representert ved sluttkontrollen ved bemyndiget person som ved sin underskrift kan gi sin tilslutning til kontroll-rapportens konklusjoner.